Las obras de rehabilitación de edificios son los trabajos que se realizan en una edificación existente con el objetivo de mejorar, restaurar o renovar su estructura, su funcionalidad y su apariencia.
Son obras que se pueden realizar por distintas causas. Una de las más frecuentes es el envejecimiento de la edificación. Aunque también se puede producir por daños estructurales, cambios normativos, o por la necesidad de adaptar el edificio a nuevos usos o estándares de eficiencia energética, entre otros.
Objetivos de las obras de rehabilitación de edificios
Como hemos mencionado en el primer párrafo los motivos que ocasionan obras de rehabilitación pueden ser diversos y por ello, los objetivos a conseguir con la rehabilitación, también.
Abarcan tanto objetivos técnicos como funcionales con el objetivo de mejorar la eficiencia energética, la calidad, la sostenibilidad o la seguridad, entre otros.
No obstante, a continuación presentamos algunos objetivos generales de las obras de rehabilitación de edificios:
- Mantenimiento y conservación. Es decir, mantener el edificio en óptimas condiciones. Lo que implica hacer que dure más en el tiempo gracias al mantenimiento de su estructura.
- Seguridad. La rehabilitación de edificios está enfocada a mejorar las condiciones del edificio y garantizar la seguridad de los ocupantes, así como del edificio.
- Eficiencia energética. En ocasiones el objetivo es aplicar medidas para ser más eficiente energéticamente hablando. Esto incluye, por ejemplo, instalar aislamiento térmico o sistemas de climatización modernos.
- Cumplir con las nuevas regulaciones. Las normativas pueden cambiar con el tiempo y con ello, surge la necesidad de adaptar los edificios.
- Renovación de instalaciones y tecnologías con el fin de modernizarlos y actualizarlos a las nuevas necesidades o regulaciones. Por ejemplo, los sistemas eléctricos, fontanería, calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC).
- Mejora de la habitabilidad. Estas se realizan para optimizar el diseño y distribución de los espacios interiores, bien para mejorar la comodidad o funcionalidad, ya que las necesidades cambian.
- Adaptación de uso. Modificar el edificio para cambiar su función original, como convertir espacios industriales en viviendas. Se trata de una demanda en crecimiento.
- Restauración y preservación del patrimonio. Se realiza en edificios históricos con el fin de mantener todo su valor, tanto cultural como arquitectónico.
- Mejorar la apariencia del edificio. Aquí entra en juego principalmente la estética. Se pueden emplear nuevos materiales como revestimientos.
- Accesibilidad universal. Es uno de los objetivos más comunes. Es habitual ver edificios antiguos que incluyen, por ejemplo, ascensores. El objetivo es adaptar el edificio para garantizar el acceso y la movilidad de todas las personas.
- Mejora de la rentabilidad. En muchos casos el objetivo de modificar y rehabilitar es aumentar el valor del edificio y su rentabilidad. Es posible mediante la mejora de la eficiencia energética, la adaptación a nuevas necesidades del mercado y la creación de espacios más atractivos, entre otros.
Tipos de obras de rehabilitación de edificios
Hay diferentes tipos de obras de rehabilitación de edificios y a continuación, detallamos algunos de ellos:
- Rehabilitación integral:
Como el propio nombre indica la rehabilitación integral consiste en modificar todo el edificio. Se trata de cambiar tanto la estructura como las instalaciones internas. Es el tipo de rehabilitación más completo que tiene como objetivo mejorar tanto la funcionalidad como la estética, seguridad y eficiencia energética.
La rehabilitación integral se puede realizar por muchos motivos. La causa más frecuente es por el deterioro por el paso del tiempo y que además, no cumple con los nuevos estándares. Incluyendo construcción, sostenibilidad y nuevas normativas como por ejemplo, cambio en la distribución de los diferentes espacios, mejora de las instalaciones eléctricas o de fontanería.
Por lo tanto, se trata de una rehabilitación al completo y profunda que, como explican en Geneo, expertos en rehabilitaciones de edificios en Madrid “el objetivo es encontrar la mejor solución constructiva, independientemente sea cual sea la patología que sufra el inmueble, siempre velando por el riguroso cumplimiento de la normativa, la seguridad y correcta ejecución de los trabajos”.
- Rehabilitación parcial:
A diferencia de la anterior, la rehabilitación parcial se realiza únicamente en una parte del edificio. Es decir, en aquellos edificios donde no es necesario modificarlo todo, pues solo hay una parte que requiere mejoras. Por ejemplo, actualmente es frecuente que los edificios modifiquen su fachada, sin modificar ningún aspecto interno.
Es un tipo de obra de rehabilitación de gran utilidad, ya que permite solo arreglar o mejorar la parte que esté deteriorada o simplemente quiere modernizarse. Se puede realizar con el fin de mejorar tanto la funcionalidad como la estética, como en el ejemplo mencionado. La rehabilitación parcial, evidentemente es más económica y requiere un menor tiempo.
- Rehabilitación energética:
La rehabilitación energética como se puede extraer del propio nombre se centra en mejorar la eficiencia energética de un edificio. El objetivo es reducir su consumo energético y, por ende, su impacto ambiental.
Esta categoría de obra está a la orden del día, ya que está alineada con los esfuerzos globales que se están haciendo en los países y más globalmente, en la Unión Europea, para mitigar el cambio climático y promover la sostenibilidad.
Este tipo de rehabilitación implica cambios en sistemas de climatización, iluminación, y otras instalaciones energéticas. Todas ellas son parte integral de este tipo de rehabilitación. Con ello, se busca implementar soluciones innovadoras que permitan optimizar el uso de la energía. Algunas de las prácticas más comunes para conseguir son la instalación de aislamiento térmico, ventanas eficientes, sistemas de climatización de bajo consumo y fuentes de energía renovable.
Son cambios beneficiosos para la sociedad en común, pero además permite reducir los costes de energía a largo plazo.
Proceso de rehabilitación de edificios
El proceso de rehabilitación de edificios requiere de unos pasos previamente planificados, que van desde la preparación de la obra hasta la entrega del resultado final. Se pueden resumir las fases del proceso de la siguiente manera.
Preparación:
Es la primera fase necesaria para cualquier tipo de obra que plantee la rehabilitación del edificio. Consiste en recopilar toda la información necesaria para que el proyecto se pueda llevar a cabo. Dicha recopilación incluye:
- Analizar el estado actual del edificio.
- Identificar las necesidades del cliente, es decir, los objetivos que quieren conseguir con la rehabilitación.
- Informarse y analizar las normativas y regulaciones aplicables al caso.
- Escoger los materiales.
- Buscar información sobre posibles restricciones u otras consideraciones que se deban tener en cuenta.
Diseño:
El diseño es la segunda fase. En ella se elabora el proyecto de rehabilitación en base a la información recopilada durante la fase de preparación.
Cuando hablamos de diseño se hace referencia a la realización de planos, conocimiento de especificaciones técnicas o cálculos estructurales, entre muchos otros. Además, también forma parte del diseño la creación de una memoria en la que se describan de forma detallada todos los cambios que se proponen.
Esta fase de diseño requiere la coordinación de diferentes profesionales como los diseñadores y arquitectos. Son los encargados del diseño, siempre cumpliendo con las normativas y garantizando el cumplimiento de los estándares de seguridad y eficiencia establecidos. En proyectos de rehabilitación, es común que para esta fase se empleen tecnologías modernas para optimizar la funcionalidad del edificio.
Licitación:
Esta fase comienza con la selección de la empresa constructora que llevará a cabo las obras de rehabilitación. En ella, se emite un proceso de licitación en el cual diferentes empresas presentan sus propuestas. Las cuales deben incluir, coste, precio y metodología.
Con esta información, se realiza la selección. En ella se valoran diferentes aspectos, no solo el precio. Es importante valorar también la capacidad, experiencia, reputación, etc. Una vez seleccionada la empresa, se procede a la firma de contratos. También a la definición detallada de todos los aspectos logísticos y administrativos asociados al inicio de la obra.
Obra:
Como se suele decir, esta fase es ponerse manos a la obra. Tras la aceptación del proyecto y la elección de los profesionales que se encargan de ella, comienza la obra. En cada caso lo que corresponda, es decir, rehabilitación estructural, la renovación de instalaciones, la mejora de la envolvente térmica, o cualquier otro aspecto que se haya incluido en el proyecto.
La fase de obra lleva consigo ciertas inspecciones para verificar que la obra se está realizando bajo la normativa y estándares exigidos. También que cumple con las necesidades del proyecto. Estas inspecciones son importantes porque permiten mejorar a tiempo posibles errores.
Supervisión:
Es necesario supervisar la obra regularmente. Es la manera más efectiva de asegurar que todos los requisitos se van cumpliendo. Son supervisiones que consisten principalmente en inspecciones visuales, pero también se recomienda hacer pruebas técnicas para una mayor seguridad.
Por ello, la comunicación fluida entre el equipo de obra y los responsables del diseño es una regla básica. Permite resolver cualquier imprevisto y garantizar la coherencia con los objetivos iniciales.
Además, la supervisión es eficaz para hacer cambios que no estaban planteados o mejorar los que estaban en el proyecto. Aplicar las ideas de papel a la realidad puede dar pie a otros cambios.
Finalización:
Es la fase final, es decir, la finalización de la obra. Es cuando se entrega el edificio ya rehabilitado al cliente. Antes de dicha entrega se realiza una últimas pruebas finales para verificar que todo funciona correctamente como por ejemplo las instalaciones eléctricas.
También requiere de una última inspección general para verificar que se hayan cumplido todos los requisitos del proyecto. Se produce mediante certificados, garantías y manuales de uso que se deben entregar al cliente.
